Ryczałt od najmu 2026 — 8,5% i 12,5%, kiedy progi, jak rozliczyć (PIT-28)

Od 1 stycznia 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Skala podatkowa, podatek liniowy i karta podatkowa zostały zlikwidowane dla najmu prywatnego. To zmiana, która uderzyła głównie w właścicieli, którzy do tej pory rozliczali się "na koszty" — ryczałt nie pozwala odliczyć remontu, mediów ani odsetek od kredytu hipotecznego.

W 2026 roku nadal obowiązują dwie stawki: 8,5% do 100 000 zł rocznego przychodu i 12,5% od nadwyżki. Brzmi prosto, ale w praktyce pojawia się kilka pułapek — zwłaszcza przy małżonkach, najmie krótkoterminowym (Airbnb, Booking) i wynajmie dla firmy. Ten przewodnik tłumaczy stawki, sposób rozliczenia (PIT-28), terminy i pokazuje konkretne kalkulacje dla typowych mieszkań na wynajem w 2026 roku.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową. Przed wyborem formy opodatkowania, optymalizacją rozliczeń małżonków lub kwalifikacją najmu krótkoterminowego skonsultuj się z doradcą podatkowym lub biurem rachunkowym.

Szybka odpowiedź

Najem prywatny w 2026 r. rozliczasz wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu rocznego do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Limit liczy się na podatnika, a małżonkowie z majątkiem wspólnym mogą wybrać podwojony próg 200 000 zł na stawkę 8,5% u jednego z nich. Ryczałt nie pozwala odliczyć żadnych kosztów (remontu, mediów, odsetek hipotecznych), a roczny PIT-28 składasz do 30 kwietnia roku następnego. Materiał informacyjny, nie porada podatkowa.

Najważniejsze fakty w skrócie

• Ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego od 2023 r.
• 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% od nadwyżki.
• Małżonkowie z majątkiem wspólnym mogą wybrać limit 200 000 zł na 8,5% rozliczając się u jednego z małżonków.
• Brak kosztów uzyskania — nie odliczasz remontu, mediów, czynszu administracyjnego, odsetek hipotecznych ani amortyzacji.
• Deklaracja PIT-28 — termin do 30 kwietnia 2027 za rok 2026.
• Zaliczki miesięczne (lub kwartalne, jeśli przychód roczny ≤ 200 tys. EUR) płatne do 20. dnia kolejnego miesiąca.
• VAT: zwolnienie podmiotowe na najem mieszkalny na cele mieszkaniowe (PKWiU 68.20.11).

Stawki ryczałtu w 2026 — dwa progi

8,5% do 100 000 zł przychodu

Pierwszy próg wynosi 8,5% od przychodu rocznego (czyli sumy czynszów otrzymanych w danym roku kalendarzowym). Limit liczony jest na podatnika, nie na nieruchomość — możesz mieć trzy mieszkania i sumowane przychody muszą zmieścić się w 100 tys. zł, żeby cała kwota była opodatkowana niższą stawką.

12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł

Wszystko, co przekracza 100 000 zł rocznego przychodu, opodatkowane jest stawką 12,5%. Nie chodzi o "podwyższenie" całej podstawy — tylko nadwyżka wpada w wyższy próg.

Przykład jak liczy się dwa progi

Przychód roczny: 140 000 zł (np. dwa mieszkania, każde po ok. 5 800 zł/m).

Efektywna stawka: 13 500 / 140 000 = 9,64%. Nawet przy wpadnięciu w wyższy próg średni podatek pozostaje umiarkowany.

Czym jest "przychód" w ryczałcie od najmu

Przychód = kwota faktycznie otrzymana od najemcy, bez pomniejszania o jakiekolwiek koszty. Liczy się to, co wpłynęło na konto (lub do kasy) w danym roku kalendarzowym — zasada kasowa, nie memoriałowa.

Co wchodzi do przychodu:

• czynsz najmu (część "twoja", czyli zysk dla wynajmującego),
• opłaty stałe i licznikowe, jeśli najemca przekazuje je tobie, a ty płacisz wspólnocie/dostawcom (kontrowersyjne — patrz niżej).

Co NIE wchodzi do przychodu:

• kaucja zwrotna (przychód powstaje dopiero w momencie zatrzymania kaucji na poczet zaległości),
• opłaty, które najemca płaci bezpośrednio wspólnocie/dostawcom mediów (umowa cesji lub przepisanie liczników na najemcę).

Pułapka mediów i czynszu administracyjnego

Według utrwalonej linii interpretacyjnej KIS (m.in. interpretacje z 2022-2024): jeśli najemca wpłaca tobie kwotę za czynsz administracyjny i media, a ty z tej kwoty regulujesz wspólnotę i dostawców — całość wchodzi do twojego przychodu i jest opodatkowana ryczałtem. Nie możesz odliczyć tych wydatków, bo ryczałt nie zna kosztów.

Rozwiązanie praktyczne: w umowie najmu przepisz liczniki (prąd, gaz, woda) na najemcę i wskaż, że czynsz administracyjny płaci on bezpośrednio do wspólnoty. Wtedy do przychodu wchodzi tylko twoja "marża" — czysty czynsz najmu.

Małżonkowie — wspólnie czy odrębnie?

Najem nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków to obszar, gdzie wybór formy rozliczenia ma realne znaczenie podatkowe.

Opcja A — rozliczenie odrębne (po 50/50)

Domyślnie przychód z najmu majątku wspólnego dzieli się po połowie między małżonkami. Każdy ma własny limit 100 000 zł na stawkę 8,5%. Razem to 200 000 zł na 8,5% w sumie.

Opcja B — rozliczenie u jednego małżonka

Małżonkowie mogą złożyć wspólne oświadczenie (do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie roku, lub do 20. lutego, jeśli najem trwał już od stycznia), że całość przychodu opodatkowuje jeden z nich. Limit 8,5% wynosi wtedy podwojone 200 000 zł.

Co wybrać?

W praktyce wybór zależy od tego, czy oboje małżonkowie mają inne źródła ryczałtu:

Wybór ryczałtu wspólnego wiąże małżonków na cały rok. Można zmienić formę rozliczenia w kolejnym roku, składając nowe oświadczenie do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie roku.

Brak kosztów uzyskania — co tracisz

Najbolesniejszy aspekt ryczałtu w porównaniu do dawnego rozliczenia "na koszty": niczego nie odliczysz. Lista wydatków, których nie pomniejszysz od podstawy:

• remont mieszkania (malowanie, podłogi, kuchnia),
• wymiana sprzętu AGD,
• czynsz administracyjny do wspólnoty (jeśli jest w przychodzie),
• media (prąd, gaz, woda, internet),
• ubezpieczenie nieruchomości,
• amortyzacja (i tak zlikwidowana dla mieszkań od 2023 r. — także dla działalności gospodarczej),
• odsetki od kredytu hipotecznego (najboleśniejsze przy świeżym kredycie z wysokim oprocentowaniem),
• prowizje pośrednika nieruchomości,
• usługi zarządzania najmem.

Dla porównania, gdyby najem był prowadzony jako działalność gospodarcza na zasadach ogólnych (skala 12/32%) — wszystkie powyższe byłyby kosztami uzyskania przychodu (z wyjątkiem amortyzacji mieszkań od 2023 r.). Dlatego osoby z dużymi obciążeniami (kredyt + remonty + zarządzanie) coraz częściej rozważają przeniesienie najmu do działalności, gdzie skala lub liniowy są nadal dostępne — to jednak inne PIT-y, ZUS i obowiązki.

PIT-28 — deklaracja roczna

Termin

PIT-28 za rok 2026 składa się do 30 kwietnia 2027. To zmiana z 2023 roku — wcześniej termin był do końca lutego. Teraz wszystkie roczne PIT-y mają jeden termin: 30 kwietnia roku następnego.

Co zawiera

W PIT-28 wykazujesz:

• przychody z najmu w podziale na miesiące (lub kwartały),
• wpłacone zaliczki w trakcie roku,
• ulgi i odliczenia (np. ulga na termomodernizację, jeśli przysługuje),
• składki zdrowotne — nie są odliczalne od ryczałtu w przypadku najmu prywatnego (inaczej niż przy działalności).

Załączniki

Najczęściej PIT-28 składa się bez załączników (typu PIT/O, PIT/M), chyba że korzystasz z konkretnych ulg.

Jak złożyć

Najprościej przez e-Deklaracje (system ministerstwa) lub e-Urząd Skarbowy (Twój e-PIT). Twój e-PIT od 2023 r. obsługuje też PIT-28 — system zaproponuje Ci wstępne wypełnienie, ale musi zostać przez ciebie zatwierdzone (inaczej niż PIT-37/38, które rozlicza się "automatycznie").

Zaliczki miesięczne i kwartalne

Zasady

Zaliczki płacisz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, którego dotyczą.

Przykład: za styczeń 2026 — do 20 lutego 2026. Za grudzień 2026 — wyjątkowo razem z PIT-28 do 30 kwietnia 2027 (od 2023 r. ostatnia zaliczka roku rozliczana jest w deklaracji rocznej).

Kwartalne zaliczki

Jeśli przychód poprzedniego roku nie przekroczył 200 tys. EUR, możesz wybrać rozliczenie kwartalne. Termin: do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału. Zgłoszenie w PIT-28 za poprzedni rok lub przy pierwszej zaliczce nowego roku.

Numer rachunku — mikrorachunek podatkowy

Zaliczki wpłacasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy (8 cyfr PESEL/NIP w treści, nie w numerze konta — numer generujesz przez wyszukiwarkę MF). Ten sam mikrorachunek służy do PIT, VAT, ryczałtu — system MF rozdziela płatności po tytułach.

Konkretne kalkulacje — typowe mieszkania na wynajem 2026

Kawalerka 30 m² za 2 500 zł/miesiąc

Przychód roczny: 2 500 × 12 = 30 000 zł

Cały przychód mieści się w pierwszym progu.

• Podatek: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł rocznie
• Miesięcznie zaliczka: 2 550 / 12 = 212,50 zł

Mieszkanie 2-pokojowe 50 m² za 3 500 zł/miesiąc

Przychód roczny: 3 500 × 12 = 42 000 zł

• Podatek: 42 000 × 8,5% = 3 570 zł rocznie
• Miesięcznie: 297,50 zł

Mieszkanie 3-pokojowe 70 m² za 4 500 zł/miesiąc

Przychód roczny: 4 500 × 12 = 54 000 zł

• Podatek: 54 000 × 8,5% = 4 590 zł rocznie
• Miesięcznie: 382,50 zł

Dwa mieszkania (2-pok + 3-pok) z poprzednich przykładów

Przychód roczny łączny: 42 000 + 54 000 = 96 000 zł

Mieści się w pierwszym progu (poniżej 100 000 zł).

• Podatek: 96 000 × 8,5% = 8 160 zł rocznie
• Miesięcznie: 680 zł

Trzy mieszkania (kawalerka + 2-pok + 3-pok)

Przychód roczny: 30 000 + 42 000 + 54 000 = 126 000 zł

Wpadasz w drugi próg.

Efektywna stawka: 9,33%. Miesięcznie: ok. 980 zł.

Cztery mieszkania premium po 6 000 zł/m

Przychód roczny: 4 × 6 000 × 12 = 288 000 zł

Efektywna stawka: 11,11%. Tutaj warto rozważyć rozliczenie z małżonkiem (200 tys. zł na 8,5%), co dałoby:

• 200 000 × 8,5% = 17 000 zł
• 88 000 × 12,5% = 11 000 zł
• Razem: 28 000 zł (oszczędność 4 000 zł rocznie)

Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) — strefa szara

Tu zaczyna się największa kontrowersja w polskim prawie podatkowym dotyczącym nieruchomości. Najem krótkoterminowy (doby, weekendy, kilka dni) bywa kwalifikowany przez urzędy skarbowe jako działalność gospodarcza, a nie najem prywatny — co oznacza inne podatki, ZUS i obowiązki rejestracyjne.

Kiedy KIS uznaje za działalność gospodarczą

Linia interpretacyjna i orzecznictwo NSA (np. wyroki z 2021-2024) wskazują, że na działalność gospodarczą wskazują m.in.:

• ciągłość i zorganizowanie (regularne ogłoszenia, stała platforma, profesjonalna obsługa),
• świadczenie usług dodatkowych typowych dla hotelu (śniadania, sprzątanie pomiędzy gośćmi, recepcja, ręczniki, pościel, internet jako usługa),
• liczba mieszkań (jedno mieszkanie + okazjonalnie = najem prywatny; pięć mieszkań na Booking = działalność),
• rotacja gości (długoterminowy najem 3-miesięczny ≠ doba),
• przekroczenie limitu rocznego dla małej skali.

Konsekwencje "przekwalifikowania"

Jeśli prowadzisz najem krótkoterminowy jako "prywatny" (PIT-28, 8,5%/12,5%), a urząd uzna to za działalność gospodarczą, możesz:

• zostać zobowiązany do rejestracji DG wstecznie,
• zapłacić VAT 8% od najmu krótkoterminowego (PKWiU 55 — usługi związane z zakwaterowaniem, nie 68.20 jak najem mieszkalny),
• zapłacić ZUS za poprzednie miesiące/lata,
• zmienić formę opodatkowania (skala/liniowy/ryczałt 17%/8,5%) — uwaga, ryczałt z DG dla najmu krótkoterminowego to 8,5% / 12,5% jak przy najmie prywatnym, ale dochodzi VAT i ZUS.

Praktyczna rekomendacja

Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie okazjonalnie kilka razy w roku przez Airbnb — niski ryzyko, ryczałt prywatny prawdopodobnie zostanie zaakceptowany. Jeśli prowadzisz regularny biznes (1-3 mieszkania, dziesiątki rezerwacji rocznie, marketing) — załóż działalność gospodarczą i zarejestruj się do VAT (lub korzystaj ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł — ale tylko jeśli faktycznie się mieścisz). Skonsultuj z doradcą podatkowym.

Wynajem dla firmy vs osoby fizycznej

Dla podatku ryczałtowego od najmu nie ma znaczenia, czy najemca to osoba fizyczna, czy firma. Stawki, limity, deklaracja PIT-28 — wszystko identyczne.

Co się różni:

• Faktura vs umowa najmu: firma często wymaga faktury — możesz wystawić "rachunek" lub "fakturę bez VAT" (zwolnienie z VAT), ale musisz mieć NIP (jako osoba prywatna NIP = PESEL).
• Płatności: firmy płacą przelewem na konto, osoba fizyczna może płacić gotówką (niezalecane — utrudnia dowodzenie przychodu).
• Kaucja: firma często chce ją na umowie, osoba fizyczna bywa bardziej skłonna do gotówki.
• Czas trwania: umowy z firmami często krótsze, z opcją przedłużenia (relokacje pracownicze).

W deklaracji PIT-28 nie wykazujesz, kto był najemcą — tylko sumę przychodów.

VAT przy najmie — kiedy obowiązuje

Najem mieszkalny na cele mieszkaniowe (PKWiU 68.20.11) korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT — niezależnie od kwoty obrotów. Nie wystawiasz faktury VAT, nie składasz JPK_VAT.

Inaczej, jeśli najem jest:

• na cele inne niż mieszkalne (biuro w mieszkaniu, lokal użytkowy): VAT 23%, chyba że korzystasz ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł,
• krótkoterminowy / hotelarski (PKWiU 55): VAT 8%, zwolnienie podmiotowe do 200 tys. zł (z wyłączeniem niektórych usług),
• mieszany (mieszkanie + usługi typu sprzątanie, śniadania): kontrowersje — często cała usługa traktowana jak hotelarska.

Dla typowego najmu długoterminowego mieszkania na cele mieszkaniowe — VAT cię nie dotyczy.

Przejście z dawnej skali / liniowego — co z ulgami

Osoby, które do końca 2022 r. rozliczały najem na skali podatkowej z amortyzacją mieszkania, od 2023 r. utraciły możliwość amortyzacji (zarówno w najmie prywatnym, jak i w działalności — generalna zmiana ustawy). Niewykorzystana amortyzacja nie jest odliczalna w ryczałcie.

Jeśli odprowadzałeś wpłaty na PPK / IKE z dochodu z najmu rozliczanego na skali — od 2023 r. to historia. Ryczałt nie pozwala na pomniejszenia podstawy.

Kiedy ryczałt nie opłaca się — kalkulacja porównawcza

Ryczałt jest prosty, ale nie zawsze najtańszy. Sytuacja, w której ryczałt boli:

Świeży kredyt hipoteczny z wysokimi odsetkami

Mieszkanie 3-pok kupione w 2025 r. za 700 tys. zł, kredyt 600 tys. na 25 lat, oprocentowanie 7,5%.

• Czynsz najmu: 4 500 zł/m = 54 000 zł rocznie
• Odsetki w 1. roku kredytu: ok. 44 000 zł
• Czynsz administracyjny + drobne: ok. 6 000 zł

Ryczałt: 54 000 × 8,5% = 4 590 zł podatku

Hipotetycznie skala (gdyby była dostępna): dochód = 54 000 − 44 000 − 6 000 = 4 000 zł, podatek 12% × 4 000 = 480 zł.

Różnica: 4 110 zł rocznie na korzyść skali. To znaczna kwota, ale skala jest niedostępna w najmie prywatnym od 2023 r. Jedyne wyjście — przeniesienie najmu do działalności gospodarczej (skala lub liniowy nadal dostępne w DG), co generuje ZUS, VAT (potencjalnie) i biurokrację.

W praktyce dla osób z wysokimi odsetkami kredytu opłaca się policzyć z doradcą, czy DG na skali nie jest tańsza nawet z ZUS-em — często okazuje się, że tak.

Porównanie z innymi formami rozliczenia mieszkań na wynajem

Częste błędy podatników

1. Wpisywanie kaucji do przychodu — kaucja zwrotna nie jest przychodem dopóki jej nie zatrzymasz.
2. Pomijanie czynszu administracyjnego, który najemca wpłaca tobie — to przychód, nawet jeśli przekazujesz dalej do wspólnoty.
3. Mylenie limitów przy małżonkach — 200 000 zł jest tylko dla rozliczenia u jednego małżonka, nie automatycznie.
4. Spóźnienie z PIT-28 — termin to 30 kwietnia, nie koniec lutego (zmiana z 2023 r.).
5. Niewpłacanie zaliczek miesięcznych — odsetki + sankcje karno-skarbowe.
6. Najem krótkoterminowy traktowany jak prywatny przy 5+ mieszkaniach — ryzyko przekwalifikowania na DG.
7. Brak NIP-u przy wynajmie firmie — jeśli wynajmujesz firmie, potrzebujesz NIP (= PESEL dla osoby fizycznej, ale zgłoszenie ZAP-3).

FAQ — najczęściej zadawane pytania

Czy mogę nadal rozliczać najem na skali podatkowej w 2026 r.?

Nie. Od 1 stycznia 2023 r. ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego. Skala 12/32%, podatek liniowy 19% i karta podatkowa zostały zlikwidowane dla najmu prywatnego. Skala jest nadal dostępna w działalności gospodarczej — jeśli przeniesiesz najem do DG.

Ile wynosi limit 8,5% dla małżonków w 2026 r.?

100 000 zł na każdego małżonka rozliczającego się odrębnie (razem 200 000 zł), albo 200 000 zł u jednego małżonka, jeśli złożycie wspólne oświadczenie. Powyżej tych progów stawka wzrasta do 12,5%.

Do kiedy złożyć PIT-28 za 2026 r.?

Do 30 kwietnia 2027. To termin spójny z PIT-37, PIT-36 i innymi rocznymi deklaracjami od 2023 r.

Czy odliczę odsetki od kredytu hipotecznego od ryczałtu?

Nie. Ryczałt nie zna kosztów uzyskania przychodu — żadnych odsetek, remontów, mediów ani amortyzacji. To główny minus tej formy. Jeśli masz wysokie odsetki, rozważ przeniesienie najmu do działalności gospodarczej (gdzie skala/liniowy są dostępne) i skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Czy najem przez Airbnb mogę rozliczać na ryczałcie 8,5%?

Teoretycznie tak, ale wysokie ryzyko przekwalifikowania na działalność gospodarczą przy regularnym wynajmie. Linia orzecznicza wskazuje na DG przy ciągłości, zorganizowaniu i usługach dodatkowych. Jedno mieszkanie okazjonalnie — najem prywatny prawdopodobnie zostanie zaakceptowany. Profesjonalny biznes (kilka mieszkań, dziesiątki rezerwacji) — załóż DG.

Czy muszę być VAT-owcem przy najmie mieszkania?

Nie. Najem mieszkalny na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT — niezależnie od kwoty obrotów. Faktury VAT nie wystawiasz, JPK_VAT nie składasz. Inaczej, jeśli wynajmujesz na biuro / krótkoterminowo (wtedy VAT 23% lub 8%, ze zwolnieniem podmiotowym do 200 tys. zł).

Czy media i czynsz administracyjny wchodzą do przychodu?

To zależy od konstrukcji umowy. Jeśli najemca wpłaca tobie i ty płacisz dalej — wchodzą do przychodu (i są opodatkowane ryczałtem bez możliwości odliczenia). Jeśli najemca płaci bezpośrednio dostawcom i wspólnocie (przepisane liczniki, cesja) — nie wchodzą. Konstrukcja umowy ma realne znaczenie podatkowe.

---

Jeśli prowadzisz kilka mieszkań na wynajem i chcesz w jednym miejscu śledzić przychody, zaliczki ryczałtowe i rentowność każdej nieruchomości, Freenance pozwala dodać nieruchomości jako aktywa, agregować czynsze i porównywać efektywne stopy zwrotu z innymi formami inwestowania (obligacje, ETF, REIT-y).